אסא זהר | שמאי מקרקעין | שמאות מקרקעין



 

אסא זהר | שמאי מקרקעין

אסא זהר - שמאי מקרקעין ואדריכל

 

שמאי מקרקעין מומחה מטעם בתי המשפט בנושא תשלומי איזון.

שמאי מקרקעין, ליקויי בנייה.

שמאי ועדות לעניין היטל השבחה.

נמנה עם רשימת שמאי מקרקעין המומלצים של השמאי הממשלתי הראשי – במשרד פנים.

מומחה רשום הפנקס האדריכלים והמהנדסים.

שמאי הבית של אחדים מהגופים הגדולים במשק.

שופט בתחרות המצוינות בבנייה. (מטעם התאחדות הקבלנים)

 

שירותי שמאות
הערכת שווי נכסי מקרקעין לסוגיהם.
שומות להפחתת היטל השבחה.
ליווי תכנון, פרצלציה ותשלומי איזון.
מיסוי והיטלים - עריכת שומות, הפחתת ערעורים, ניהול ופיתוח נכסים
.

 

שירותי בוררות וגישור
סכסוכים מסחריים לסוגיהם.
פירוקים ויחסי שותפים ושכנים במקרקעין.
פתרון משברים במהלך ביצוע עבודות בנייה.
ליקויי בנייה לסוגיהם.
סכסוכי ירושה הקשורים בנדל"ן ומקרקעין.
סכסוכים

שמאי מכריע - מקרקעין תכנון ובניה

מתוך: שמאות מקרקעין

מאמר זה יעסוק במקרקעין תכנון ובניה ובהחלטות השמאים המכריעים אשר מונו בהתאם לתיקון 84 לחוק התכנון והבניה. 

תכנון מס הינו דבר לגיטימי ואף רצוי, לא רק עבור הנישום עצמו כי אם גם למשק ולכלכלת המדינה.

לא בכדי המחוקק העניק פטורים או הקלות ממס שכן ראה לנכון לעודד פעילויות כלכליות מסויימות.

בישראל המיסוי המצטבר על עסקת מקרקעין הינו מן הגבוהים בעולם וכולל בעיקר את מס השבח מס רכישה והיטל ההשבחה, כתבה זו תעסוק במס השבח ותפרט מספר אפשרויות מתוך רבות לתכנן מראש ולהפחית את את תשלום המס בו נחוייב.

 

בחודש נובמבר 2001 נכנסה לתוקף רפורמה מקיפה ויסודית במיסוי המקרקעין בישראל ומס השבח הופחת מ 50% ל 25% ולאחר מכן הופחת הפחתה נוספת מ 25% ל 20%.

 

גם לפני הרפורמה וגם לאחריה מבחין חוק מיסוי מקרקעין הבחנה ברורה בין מכירת דירת מגורים לבין עסקת מקרקעין אחרת ומעניק שורה של פטורים ממס השבח בעת מכירת דירת מגורים ובלבד שלא שימשה לצורך הפעלת עסק או כמלאי עסקי.

 

...(לכתבה המלאה)

קיזוז

מתוך: היטל השבחה

לפני עשר שנים רכשה חברת ש.א.ד. השקעות שתי יחידות מרתף ברחוב ריינס בתל אביב בשטח כולל של 105 מ"ר. כעבור ארבע שנים, ב-2003 אושרה תוכנית בניין עיר (תב"ע) המכונה "ע-1 מרתפים". תב"ע זו בניגוד לקודמתה אפשרה שימושים משרדיים בשטחי מרתף בתנאי שלא יגרמו מטרד למגורים – מה שהביא לעלייה בשווי המרתפים שרכשה החברה, ולדרישה שהגיעה מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לשלם לה היטל השבחה.

אבל התב"ע כללה הוראה שלפיה הוועדה רשאית להתנות את השימוש המשרדי בקיום תקן החניה הנדרש למשרדים האלה בתחום המגרש. לאור האמור טען השמאי מטעם חברת ש.א.ד. השקעות כי לבניין ברחוב ריינס אין תקן חניה ולא ניתן להקים חניה נוספת בסביבה, - לפיכך, אם החברה תרצה לממש את ייעודי המשרד של המרתפים, יהיה עליה לשלם לעירייה תשלום המכונה "כופר חניה" – וכי יש להפחית את תשלום הכופר מהיטל השבחה.

...(לכתבה המלאה)

הפחתת מס שבח

מתוך: מס שבח

על פי החוק הישראלי לא ניתן להעביר דירה בטאבו ללא אישור כי שולם מס שבח או כי יש פוטר ממס שבח אך מהו אותו מס?

מס שבח מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. כלומר השבח הוא שווי המכירה שממנו מפחיתים את שווי הרכישה ואת הניכויים המותרים, ומנגד מוסיפים את הפחת.

מס שבח הוא מס המוטל על ההפרש שנוצר בין מחיר קניית הדירה לבין מכירתה. לדוגמא אם שווי הדירה עלה ב-1000 ₪ עלינו לשלם 200 ₪ (כ-20%) מס שבח. הדבר תלוי במספר פרמטרים; כמו לדוגמא- אם הדירה נקנתה לפני נובמבר 2001 המס יחושב רטרואקטיבית כ-50% על כל הזמן עד נובמבר 2001.

עם זאת קבועים בחוק דרכים שגורמות להפחתת מס שבח או לפטור ממס שבח.

 

...(לכתבה המלאה)

הפחתת היטל השבחה

מתוך: היטל השבחה

"השבחה" מוגדרת כעליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. חיוב היטל ההשבחה נובע מההפרש בין " שווי מצב חדש" לבין "שווי מצב קודם".

היטל השבחה מוטל על מי שהמקרקעין שברשותו הושבחו ושוויים עלה. שווי הקרקע לאחר ההשבחה נקבע על יד שמאי. הקביעה שהקרקע הושבחה מסתמכת על עליית שווי הקרקע או על הפיכת הקרקע ליותר זמינה ובדרך כלל יש פער במחיר הנכס במצב החדש לעומת מצב קודם.

לעיתים קרובות ישנה מחלוקת בין קביעת הרשויות ובין שמאי המקרקעין, גם אם אין מחלוקות עקרוניות הרי שכל סטייה קטנה בשווי "מצב חדש" וב"שווי מצב קודם" תגרום לסטיה גדולה בהכרח בהפרש המחיר המהווה את ההשבחה.

 

...(לכתבה המלאה)

טאבו

מתוך: מינהל מקרקעי ישראל

טאבו – נסח טאבו

מקור השם בשיטה  העות´מאנית, בדומה לשיטות אחרות, ובהמשך לממלוכים שלפניהם, בה חילקה המדינה אדמה תמורת שירות צבאי. "הסיפאיים" היו פרשים שקיבלו אחוזות תמורת התחייבויותיהם הצבאיות. בזמן מלחמה היו אותם בעלי אחוזות צריכים לספק לסולטן התורכי חיילים מבין עובדי אחוזותיהם. כך התגלגל המונח "טאבו", המקובל עד היום כאסמכתא לרישום מקרקעין. זוהי מילה טורקית שמקורה במילה  "טאפו", שבגלל ההיגוי הערבי הפכה ל- "טאבו".

...(לכתבה המלאה)



שמאי,שמאות ,שמאי מקרקעין, שמאות מקרקעין, שמאות נדל"ן
קידום אתרים